Vous déménagez? Les règles sur la copropriété ont changé au Québec

Vous déménagez dans un condo pour la première fois? Au Québec, le 1^er juillet est la journée officielle du déménagement. Cette date présente certains avantages : il s’agit d’un jour férié et les enfants ont terminé leur année scolaire! Par contre, vous devez réserver votre camion de déménagement bien à l’avance! À la suite de mon dernier billet sur la terminologie de la copropriété, une lectrice a posé quelques questions, dans le blogue Nos langues, à propos de la traduction de certains termes associés aux condos. Vous les trouverez dans un tableau à la fin de cet article. Mais d’abord, voyons quelques concepts juridiques.

Révision

Commençons par revoir quelques termes. Au Québec, le terme reconnu par la loi pour désigner un « condo » est « copropriété » (co-ownership en anglais). Le propriétaire d’un condo est par conséquent appelé « copropriétaire » (co-owner). Enfin, l’association des propriétaires est appelée « syndicat » (syndicate).

Assurance des parties communes et des parties privatives

Au Québec, c’est le Code civil du Québec (CCQ) qui régit les copropriétés. Toutefois, le projet de loi 141 a récemment modifié, entre autres, les obligations en matière d’assurances des syndicats. Un syndicat de copropriétaires doit prendre une assurance contre les risques usuels d’un montant correspondant au coût de remplacement de l’immeuble, ce que l’on appelait autrefois la « valeur à neuf de l’immeuble ». Depuis le 15 avril 2021, cependant, le texte de l’article 1073 a été modifié comme suit : « Le montant de l’assurance souscrite doit pourvoir à la reconstruction de l’immeuble. » En anglais, on parle maintenant de « reconstruction of the immovable » plutôt que de « replacement cost of the immovable ».

Tous les syndicats doivent constituer un fonds d’auto assurance (self-insurance fund) pour couvrir les coûts des assurances avant le 22 avril 2022, conformément aux termes de l’article 1071.1 du CCQ, mais plusieurs polices d’assurance (insurance policies) sont cependant nécessaires. Les copropriétaires doivent assurer leurs parties privatives (private portions), qui sont les parties de l’immeuble et du terrain qui leur appartiennent et dont ils ont l’usage exclusif. Le conseil d’administration du syndicat doit contracter une assurance de responsabilité civile (third party liability insurance) pour les parties communes (common portions), qui sont les parties des bâtiments et des terrains qui appartiennent à tous les copropriétaires et servent à leur usage commun.

Assurance pour les dégâts d’eau et autres réclamations

Selon les termes de l’article 1070 du CCQ, le syndicat de copropriétaires doit consigner les descriptions des parties privatives des copropriétaires dans le registre de la copropriété (co-ownership register). Le registre doit être suffisamment précis pour que les améliorations apportées par les copropriétaires actuels ou précédents soient identifiables. L’unité de référence (reference unit), c’est-à-dire l’unité standard d’une copropriété, doit faire l’objet d’une description, de même que les modifications et les ajouts faits par le promoteur ou les copropriétaires. Il est de la responsabilité de chaque copropriétaire d’informer sa compagnie d’assurance des améliorations ou changements apportés à sa propriété. La modification la plus importante apportée au CCQ est qu’en cas de réclamation pour un dégât d’eau touchant un condo ou une partie de l’immeuble, l’assurance du syndicat est l’assurance en première ligne (primary insurance).

Fonds affectés aux frais généraux, aux coûts d’assurance et aux impondérables

Le syndicat constitue un fonds de prévoyance (contingency fund) en fonction du coût estimé des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes. Ce fonds doit être réservé exclusivement à ces réparations et remplacements. En plus de constituer un fonds de prévoyance et un fonds d’administration (general fund) pour les frais généraux, le syndicat doit maintenant constituer un fonds d’auto assurance. La constitution d’un fonds d’auto assurance en liquide (argent comptant) sera bientôt obligatoire pour toutes les copropriétés du Québec. Ce fonds sera affecté au paiement des franchises (deductibles) prévues par les assurances souscrites par le syndicat en cas de pertes. L’objectif des modifications législatives est d’assurer que tous les propriétaires de condo sont protégés par une assurance et que les immeubles en copropriété sont bien entretenus.

Pour plus d’information, consultez les articles suivants sur la terminologie de la copropriété dans le blogue Nos langues : « Terminologie de la copropriété, pour ceux qui rêvent d’un condo » (9 octobre 2018) et « Un condo au Québec, du rêve à la réalité » (15 avril 2019).

Bonne Journée du déménagement!