Si la convivialité d’une copropriété divise au Québec vous attire, il est important de comprendre, avant de vous engager, le jargon et la structure juridique de ce mode de propriété. Dans cette province, les condos sont régis par le Code civil du Québec (CCQ).
Comprendre le jargon
Les syndicats de copropriété peuvent choisir d’engager un gestionnaire pour s’occuper de l’administration courante de la copropriété. Celles qui ne le font pas sont dites « autogérées ». Le gestionnaire est notamment chargé de collecter les cotisations (en anglais : assessments) des copropriétaires en vue de projets spéciaux, en plus des contributions (condo fees) mensuelles. Ces frais de copropriété, habituellement appelés « charges communes », sont établis en fonction de la valeur relative de la fraction de chaque copropriétaire, conformément à l’article 1064 du CCQ. En anglais, on parle aussi d’association fees et de maintenance fees. Une partie des contributions perçues est versée dans le fonds d’administration (general fund) pour payer les salaires, les impôts et les autres dépenses. Une autre est déposée dans le fonds de prévoyance (contingency fund, article 1071 du CCQ) pour servir aux réparations et au remplacement de biens tombés en désuétude. Ces deux parties sont calculées selon un pourcentage des charges d’exploitation globales.
Certains copropriétaires détiennent des parties communes à usage restreint (common portions for restrictive use), comme une terrasse, une borne de recharge et un espace de stationnement, qui sont prises en considération dans le calcul des contributions. En général, les frais à payer sont fonction de la valeur de l’unité (selon ses dimensions et son emplacement) par rapport à la valeur totale de toutes les unités.
Servitude
Utilisé en français comme en anglais au Québec, « servitude » est un mot qui risque de vous embêter. C’est qu’il a plus d’un sens. Selon l’article 1177 du CCQ, « [l]a servitude est une charge imposée sur un immeuble, le fonds servant, en faveur d’un autre immeuble, le fonds dominant, et qui appartient à un propriétaire différent. » Dans le milieu des condos, on voit parfois le mot servitude employé en anglais là où l’on dirait plutôt easement (« droit d’usage ») ou right of way (« droit de passage ») en common law. Exemple : « Hydro-Québec has a servitude on the property. » Si votre lecteur risque de ne pas comprendre ce que vous dites et que, dans le contexte, il s’agit d’un droit de passage, vous pouvez écrire « a servitude of right of way », comme on le voit dans l’article 1189 du CCQ pour rendre l’expression « servitude de passage ».
Règlement et rapports de vérification
Les copropriétés divises sont privées. Les copropriétaires adoptent leur propre règlement au cours de l’assemblée générale annuelle. Le règlement (by-laws) de certains immeubles compte des dizaines de pages et traite de tous les sujets possibles : la promenade du chien, la collecte des ordures, les pots de plantes qui coulent sur le balcon du voisin et, bien sûr, l’usage du cannabis.
Les copropriétaires (ou leur syndic) doivent entretenir l’immeuble et noter tous les travaux effectués dans un carnet d’entretien (maintenance register ou maintenance log). La solidité des structures de béton est mise à mal par les rudes hivers québécois, les cycles gel-dégel et le sel de voirie. Après plusieurs accidents tragiques attribuables à ces facteurs, qui ont causé des défaillances de structure, le gouvernement du Québec a commencé à exiger (en vertu du chapitre Bâtiment du Code de sécurité) qu’un ingénieur ou un architecte inspecte les façades (même mot dans les deux langues) des immeubles de cinq étages et plus, ce qui comprend les balcons, les dalles de béton (concrete slabs) et d’autres composantes. Un rapport de vérification (verification report) doit être produit au plus tard le jour du 10e anniversaire de la construction des bâtiments de 5 étages ou plus, et ensuite tous les 5 ans. Ce rapport doit être remis à la Régie du bâtiment du Québec (RBQ). Les parcs de stationnement étagés ou stationnements étagés (multistorey parking garages) doivent subir une première inspection de 12 à 18 mois après leur construction (voir Parcs de stationnement – Entretien et inspection). Si des problèmes sont détectés, des travaux doivent être effectués, puis enregistrés dans le carnet d’entretien conservé sur place.
Vous voyez maintenant pourquoi, avant d’acheter un condo, il vaut mieux comprendre le jargon et la structure juridique de la copropriété. J’espère que ces renseignements vous aideront à passer du rêve à la réalité!
Pour en savoir plus long, je vous invite à lire le billet Terminologie de la copropriété, pour ceux qui rêvent d’un condo dans le blogue Nos langues, de même que l’article Condorama: Reflections on the World of Condo Advertising (en anglais seulement), dans le magazine Circuit de l’OTTIAQ.
Traduit par Marc-André Descôteaux, Portail linguistique du Canada
